Không quy định hạn mức diện tích chuyển lên đất ở
* Không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũng như quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (cấp tỉnh) không có điều khoản nào quy định về hạn mức diện tích chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (đất thổ cư).
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hiện nay không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nói chung, hạn mức được phép chuyển sang đất ở nói riêng, thay vào đó quy định hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất, cụ thể:
– Hạn mức công nhận đất ở: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình dựa trên điều kiện, tập quán tại địa phương.
Hạn mức này được sử dụng để công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở.
– Hạn mức giao đất ở: Là hạn mức tối đa mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao bằng quyết định giao đất ở.
Tóm lại, mặc dù không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2013 có quy định rõ 02 căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đó là:
(1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (nhu cầu này được thẩm định trên thực địa).
* Thực tế một số địa phương vẫn sử dụng hạn mức công nhận đất ở, giao đất ở để làm hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất
Mặc dù pháp luật không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nhưng thực tế không ít địa phương khi giải quyết yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đều đưa ra hạn mức cụ thể.
Hạn mức cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại một số địa phương chủ yếu căn cứ vào hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Việc trả lời là “có hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất ở” chủ yếu được cơ quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền thực hiện bằng lời nói nên đa số người đân không biết rõ về quy định này.
Cách để chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư nhiều nhất
Như đã phân tích ở trên khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại địa phương thường chỉ cho phép chuyển tối đa bằng hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Mặc dù không có quy định áp dụng hai loại hạn mức này cho trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nhưng có sự “hợp lý” nhất định trên thực tế, bởi lẽ hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở thường không quá rộng (chỉ đủ để xây dựng 01 nhà ở, có khoảng sân và một số công trình phục vụ sinh hoạt khác).
Tuy nhiên, trên thực tế trong nhiều trường hợp việc chỉ cho phép chuyển sang đất ở với một diện tích nhất định không đáp ứng được nhu cầu của một số hộ gia đình, cá nhân, thậm chí không ít trường hợp muốn chuyển lên đất ở càng rộng, càng nhiều càng tốt cho dù mất nhiều tiền sử dụng đất.
Do đó, đối với trường hợp này có thể sử dụng phương án sau:
Bước 1: Tách thửa đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
Để thuận tiện hơn cho việc xin chuyển sang đất ở thì khi tách người đứng tên trên Sổ đỏ, Sổ hồng phải khác nhau.
Lý do người đứng tên Sổ đỏ, Sổ hồng phải khác nhau xuất phát từ việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất để ở trên thực địa; nếu tách thành nhiều thửa nhưng vẫn đứng tên một người thì việc thẩm định sẽ khó khăn hơn, bởi lẽ một người có nhu cầu xây nhiều nhà trên nhiều thửa đất ở trong trường hợp này là chưa hợp lý.
Bước 2: Người sử dụng đất nông nghiệp làm đơn xin chuyển sang đất ở
Tại bước này người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ và nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định.
Xem hồ sơ, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, nếu phương án trên được thực hiện thì diện tích được chuyển lên đất ở có thể nhiều gấp đôi, thay vì chỉ có một phần thửa đất được chuyển sang đất ở như phương án thông thường.
* Một số khó khăn và lưu ý trước khi thực hiện
– Nên thực hiện trong trường hợp địa phương có chủ trương cho phép chuyển “hàng loạt” sang đất ở (vì khi đó dễ thực hiện hơn).
– Cách trên đây không phải khi nào cũng thực hiện được vì nhiều địa phương đang hạn chế cho phép tách thửa đất nông nghiệp.
– Không phải thửa đất nông nghiệp nào cũng đủ rộng để được phép tách thửa.
– Ngay cả khi được phép tách thửa đất nông nghiệp thì không ai chắc chắn 100% được chuyển sang đất ở (có thể tham khảo ý kiến địa chính hoặc văn phòng đăng ký đất đai địa phương trước khi thực hiện để tránh mất thời gian, mất tiền nhưng không đạt được mục đích).
Trên đây là cách để chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư nhiều nhất. Khi thực hiện theo phương án trên cần cân nhắc một số vấn đề mà tác giả đã nêu, bởi lẽ phương án này được tác giả đưa ra dựa theo căn cứ pháp lý và kinh nghiệm thực tiễn nhưng khả năng hiện thức hóa trên thực tiễn không phải là 100%.
Theo Luật Việt Nam
