Chi phí phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là bao nhiêu?

Chi phí phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là bao nhiêu?

Đất trồng lúa là một trong những loại đất chiếm tỉ trọng cao trong cơ cấu các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp tại nước ta. Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định. Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở thì người sử dụng đất phải đóng nộp các khoản thuế, phí theo quy định.

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có diện tích đất trồng lúa (02 vụ lúa) tại khu vực đồng bằng Bắc Bộ đã được cấp sổ đỏ. Hiện tại, tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa này thành đất ở (đất thổ cư) thì tôi phải đóng nộp những khoản phí nào vậy Luật sư?

Mẫu đơn xin chuyển đổi từ đất lúa sang thổ cư như thế nào? Mong Luật sư cung cấp mẫu.

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp là đất trồng lúa sang đất ở gồm những loại nào?

Căn cứ quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp là trồng lúa sang đất phi nông nghiệp là đất ở là trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định pháp luật.

Các khoản chi phí mà người sử dụng đất phải chịu khi được chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa như sau:

Một là, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Đây là khoản tiền được thu theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cách tính khoản tiền sử dụng đất này như sau:

+) Chuyển từ đất trồng lúa là đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở (điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP) thì tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp là

…

1. a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…

=> Theo đó, số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp là bằng 50% mức chênh lệch của giá đất ở và giá đất trồng lúa tính trên tổng diện tích được phép chuyển mục đích sử dụng.

+) Chuyển từ đất trồng lúa được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)

Số tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá 1m2 đất ở – giá 1m2 đất trồng lúa) x diện tích được phép chuyển mục đích

Trong đó, phải lưu ý: Nếu diện tích sử dụng đất tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức giao đất/công nhận quyền sử dụng đất thì số tiền được tính bằng chênh lệch giá đất ở và giá đất trồng lúa tính trên diện tích trong hạn mức. Phần diện tích ngoài hạn mức sẽ được tính theo giá đất cụ thể (bằng một trong những phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thu thập, chiết trừ, thặng dư).

Hai là, tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa

Đây là khoản tiền được tính theo quy định tại Nghị định 35/2015/NĐ-CP và Nghị định 62/2019/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi bổ sung Nghị định 35/2015/NĐ-CP).

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-CP và khoản 2, khoản 3 Điều 1 Nghị định 62/2019/NĐ-CP, Điều 2 Thông tư 18/2016/TT-BTC, việc thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa có yêu cầu cụ thể như sau:

+ Mức thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa (tiền bảo vệ phát triển đất trồng lúa mà người sử dụng đất phải nộp) = tỷ lệ phần trăm (%) (x) diện tích (x) giá của loại đất trồng lúa.

Trong đó: Tỉ lệ % sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa quy định (mức thấp nhất là 50%); Diện tích là phần diện tích thửa đất chuyên trồng lúa nước được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở (con số diện tích cụ thể được ghi trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng); Giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm người sử dụng đất trồng lúa được cho phép chuyển mục đích.

+ Việc nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa là thành phần của hồ sơ đề nghị/xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa. Nếu không đóng tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa thì người sử dụng đất không được phép chuyển mục đích sử dụng;

+ Người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa phải lập bản kê khai diện tích đất chuyên trồng lúa nước được nhà nước giao theo mẫu tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định 62/2019/NĐ-CP và gửi tới Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất để xác định diện tích đất trồng lúa phải nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa;

+ Người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa phải nộp hồ sơ gồm Đơn đề nghị xác nhận số tiền phải nộp theo mẫu quy định tại Phụ lục IV (đối với cơ quan, tổ chức) hoặc Phụ lục V (đối với hộ gia đình, cá nhân) ban hành kèm theo Nghị định 62/2019/NĐ-CP đến cơ quan tài chính tại địa phương (thường là chi cục thuế) để xác định số tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa phải nộp.

Người sử dụng đất nộp số tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa sau khi có thông báo từ cơ quan tài chính địa phương.

Ba là, lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Đây là số tiền mà người sử dụng đất trồng lúa phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa mà phải cấp sổ mới/xác nhận biến động. Khoản này được thu theo Nghị quyết của từng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa (Thông tư 85/2019/TT-BTC)

Ví dụ, ở Hà Nội mức thu được tính theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội.

Bốn là, lệ phí trước bạ

Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ được tính thu là 0,5%, hay:

Mức tiền nộp lệ phí trước bạ = 0,5% x giá đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất x diện tích đất trồng lúa được phép chuyển mục đích sử dụng

Năm là, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, đây cũng là mức thu dựa trên Nghị quyết của từng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa.

Như vậy, đây là 05 khoản chi phí mà người sử dụng đất trồng lúa phải nộp khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Mẫu đơn xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thế nào?

Hiện nay, mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất được sử dụng theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Theo đó, người sử dụng đất phải tiến hành kê khai đầy đủ, đúng thông tin mà đơn yêu cầu.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

————————

…, ngày….. tháng …..năm ….

ĐƠN XIN CHO PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Kính gửi: Ủy ban nhân dân (1) ……………….

1. Người xin cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (2) …………..
2. Địa chỉ/trụ sở chính:……………………………………………………………………………………
3. Địa chỉ liên hệ:………………………………………………………..………………..
4. Địa điểm khu đất:…………………………………………………………………………..
5. Diện tích (m2):………………………………………………………………………………
6. Để sử dụng vào mục đích: (3)……………………………………………………………………….
7. Thời hạn sử dụng:……………………………………………….…………..
8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có)……………………………………………………………………………….

     Người làm đơn

                                                                     (ký và ghi rõ họ tên)

Hướng dẫn kê khai đơn:

(1) Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích đối với hộ gia đình, cá nhân;

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích đối với tổ chức;

(2) Ghi rõ họ, tên cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức. Cách ghi thông tin về cá nhân là ghi số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp chứng minh nhân dân/căn cước công dân/Hộ chiếu…;

Nếu là tổ chức thì ghi các thông tin về tổ chức là Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…

(3) Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư thì ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư.

Như vậy, khi người sử dụng đất trồng lúa nộp hồ sơ đề nghị, xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở thì sử dụng mẫu đơn như chúng tôi đã trình bày ở trên. Ngoài đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cũng phải nộp kèm:

+ Giấy chứng nhận (Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);

+ Bản kê khai diện tích đất chuyên trồng lúa nước được nhà nước giao theo mẫu tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định 62/2019/NĐ-CP;

+ Đơn đề nghị xác nhận số tiền phải nộp theo mẫu quy định tại Phụ lục IV (đối với cơ quan, tổ chức) hoặc Phụ lục V (đối với hộ gia đình, cá nhân) ban hành kèm theo Nghị định 62/2019/NĐ-CP.