Thực tế có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp ở ngân hàng nếu đáp ứng đủ một số điều kiện, tuy nhiên việc làm này có thể dẫn đến rất nhiều rủi ro.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp ở ngân hàng
- Điều kiện chuyển nhượng khi đất đang thế chấp tại ngân hàng
Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
“Quyền của bên thế chấp
…
- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Hơn nữa tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+) Đất không có tranh chấp;
+) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+) Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
- Như vậy, bên thế chấp phải có sự đồng ý của Ngân hàng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu như phía ngân hàng đồng ý cho phép thực hiện giao dịch mua bán đối với quyền sử dụng đất này thì bên đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chị sẽ ký kết hợp đồng ủy quyền thực hiện thay việc bán đất.
- Thủ tục sang tên sổ đỏ đã thế chấp
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho nhà đất là thủ tục bắt buộc thực hiện (theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).
Căn cứ Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn hồ sơ đề nghị công chứng với những loại giấy tờ như sau:
| Bên chuyển nhượng, tặng cho | Bên nhận chuyển nhượng, tặng cho |
| – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
– Sổ hộ khẩu (nếu có).
– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
– Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng). |
– Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
– Sổ hộ khẩu (nếu có).
– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân). |
Bước 2: Khai thuế, phí
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:
+ Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì phải nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực.
+ Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân và trường hợp nhận tặng cho thì nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ chậm nhất là thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động (nộp cùng với hồ sơ tại bước 3).
– Nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, miễn lệ phí trước bạ thì vẫn phải khai và nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ để Nhà nước quản lý.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động
(Trên thực tế bước 2 và bước 3 thường thực hiện cùng một thời điểm nên thành phần hồ sơ đăng ký biến động dưới đây bao gồm cả tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ)
* Chuẩn bị hồ sơ
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
– Thành phần hồ sơ:
(1) Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK.
(2) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
(3) Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
(4) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu.
(5) Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
(6) Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
(7) Giấy tờ đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho của bên nhận thế chấp.
* Nộp hồ sơ đăng ký sang tên
– Nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu.
– Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất:
+ Đối với địa phương đã thành lập Bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
– Đối với địa phương chưa thành lập Bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất; nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thì nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Bước 4: Tiếp nhận, giải quyết hồ sơ
– Nếu hồ sơ đầy đủ người tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi vào sổ tiếp nhận hồ sơ và đưa phiếu hẹn cho người nộp hồ sơ.
– Nếu hồ sơ hợp lệ theo quy định thì cơ quan thuế sẽ thông báo cho người nộp hồ sơ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và hạn nộp.
Bước 5: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính,…
